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家賃の滞納、直ちに損害金を支払うべき?(1)_1178

法律ノート 第1178回 弁護士 鈴木淳司 September 17, 2019 愛知県弁護士会の国際委員会のメンバーから表敬訪問をうけました。メンバーのなかには、以前、私の所属する事務所でインターンした弁護士もいました。遠方から友来るで、楽しい時間を過ごすことができました。若い弁護士も多く、皆頑張っている様子でした。私の所属する事務所は千客万来で、いつも賑わっているように感じます。みなさんも友人知人との時間を大切にしていらっしゃいますか。

家賃の滞納、直ちに損害金を支払うべき?(1)_1178

さて、今回から新しくいただいている質問を考えていきましょう。 いただいている質問をある程度まとめると、以下のようになります。 「仕事のために、日本から来てカリフォルニア州に住んで1年が過ぎました。ネットの掲示板で見つけた個人の家の離れのようなところに住んでいます。駐車場もあり快適なのですが、大家さんから、家賃支払いが遅れたことから、25ドルを追加で払えと言われています。ちょうど、日本に出張に行っていたときに、支払いが遅れたのを咎められたのです。私も支払いが遅れた責任があるので支払い、事なきを得ましたが、アメリカ人の友人が、そのような支払いの遅滞について、損害金を払う必要はないのではないか、という話がでました。ネットで調べてもどのような権利があるのかわからないので教えて下さい」という質問です。

まずは契約書に立ち戻る

本来、今回質問されている方のようなケースでは、実際、弁護士は賃貸借契約書を見てみないとなんともいえません。 具体的な相談を受けるのであれば、まずは契約書を確認する必要があります。ですので、もし今回質問されている方が具体的に弁護士に質問をされたいと考えるのであれば、必ず、賃貸借契約書や、支払いの履歴、大家からの通知など、賃貸借関係で発生している書類は面談のときにお持ちになると手っ取り早いと思います。医師にとってのレントゲンやMRI画像と役割が似ていると思います。

「25ドル」-チェックの不渡り

今回の質問に関しては具体的に契約書を見ているわけではないので、あくまでも一般論を使って考えてみましょう。 まず、今回の質問にある「25ドル上乗せ」についてですが、賃貸借に絡む法律で思い当たるところがあります。カリフォルニアの法律では、賃借人がチェックで賃料を払うのが一般的ですが、このチェックが不渡り(バウンスバック)になったときには、25ドルのフィーを上乗せ請求できるということになっています。2回目以降は35ドルまで上乗せすることが法律上、可能です。 この法律はあくまでも、支払いに使ったチェックが不渡りになったという前提ですから、単に家賃の支払いが遅れたから自動的に25ドルを支払うということにはなりません。 もしかしたら、このバウンス・チェックの法律(さらに契約書の条項)を間違って家賃の遅滞だと大家さんが考えているのかもしれません。契約書を読むと、チェックの不渡りについては記載があるはずですので、その条文を確認されると良いと思います。かりに、チェックが不渡りになっていないのにも関わらず、25ドルが上乗せされているのであれば、それは戻してもらえることになります。

賃貸借は信頼関係が大切

ただ、賃貸借関係は継続関係ですので、できるだけ穏便に話をするのが良いと思います。そこまで大きな金額ではありませんからね。 このチェックの不渡りに関する手数料の上乗せは、実際にチェックが不渡りになると銀行はいくらかお金を取るので、大家さんにも実害が生じてしまいます。ですので、ある意味、正当な上乗せではあります。

家賃滞納で直ちに損害請求できるか

このチェックの不渡りがない場合でも、家賃の支払が遅れれば、損害金というのは、大家さんが請求できるのでしょうか。 カリフォルニア州では、請求は禁止されていないのは建前ですが、かなり内容が限られているのが実情であります。 まず、家賃の支払が遅滞することに関して、損害賠償をするには、必ず契約書にその旨書かれていなければなりません。かりに、なんらかの規定がない場合には、大家さんが請求することは原則できないからです。 ですので、今回質問されている方もまずは契約書に履行遅滞についての損害額の予定などがされていないか確認されてみてください。 次回詳しく考えますが、大家さんが家賃支払いの遅れによって生じた損害金を取るのは、かなりハードルが高いということを覚えておいてください。 すこしベイエリアも涼しくなってきました。秋が近づいていますね。フットボールシーズンも本格化してきました。朝晩寒いときもありますので、体調に注意してまた一週間がんばっていきましょうね。

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アメリカ暮らし。賃料の値上げ要求はできる?(3)_1164

法律ノート 第1164回 弁護士 鈴木淳司
June 10, 2019

 皇后雅子様は、流暢な英語を話されるので、外国からのゲストに対して直接、そして明るく対応されている記事を日本国外のメディアでも目にします。天皇家という長く続く制度をもっと海外にも知ってもらう良いきっかけになることでしょう。

 英語にかかわらず語学がいくつかできるメリットは、やはり友人が多くできることですが、日本の象徴であっても、海外とダイレクトに会話をされていくというのは、素晴らしいことですね。日本は梅雨のようですが、皆さん雨にも負けずがんばられていますか。

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?(3)_1164

 さて、前二回考えてきた質問です。

 「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼びよせて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」という質問を、今回も続けて考えていきましょう。

州法よりローカルルールが尊重される傾向に

 カリフォルニア州は、連邦が模範として作っている均等住居法(The Fair Housing Act)の基準を採用し、目安としています。

 以下考えますが、カリフォルニア州法はあくまでも目安であって、地方公共団体である、州内の郡が独立した規則をつくっている場合も少なくありません。

 住居に関する法律はやはり地元に密着している要素があるので、ローカルルールを尊重しようとする傾向があるからです。

 ですので、今回の法律ノートは、一般的な州の考え方になりますので、必ず、今回質問されている方も、お住まいの地域に適用される条例や法を確認する必要がある分野です。

賃借人の権利保護に手厚いサンフランシスコ市

 さて、カリフォルニア州の目安となる法律では、前回少し考えましたが、120平方フィート(11平米強)のリビング、70平方フィートのベッドルームがあれば、そこに、3人(2人ベッドルームで、1人はリビング)という考え方があります。そして、50平方フィート増す毎に1人を加えられる(または、ベッドルームが増えれば2人加えられる)ということになります。ですので、通常2ベッドルームであれば、5人までであれば問題なく増やせると考えられます。

 ただ、このカリフォルニア州の法律はあくまでも「目安」であって強制力がそのままあるわけではありません。必ず、各郡の条例を確認する必要が出てくるのです。

 たとえば、サンフランシスコ市は、賃借人の権利保護に手厚い郡です。契約書で人数制限が書かれていたとしても、人数が増えたことに対する賃料値上げを制限していますし、家族の人数が増えることによって不利益な対応をすることを禁じています。

 このように、州の法律ではなく、アパートを借りる場合には、どの郡の条例が適用されるのかは、気にしておくと良いと思います。

書面で通知、返答を求める

 今回質問されている方がどのカリフォルニア州の郡にお住まいなのか明らかではありませんが、まずは契約書を確認して、どのような人数制限が書かれているのか確認しましょう。

 そして、次に、上述したカリフォルニア州の目安に合致しているのか確認したうえで、大家さんに通知をして、値上げなしで、家族と住みたいということを書面で出しましょう。もちろん、返答を求める一文はいれておきたいところです。

 かりに、大家さんが不合理な値上げや承諾を拒否する場合には、カリフォルニア州の均等労働住居局(Department of Fair Labor and Housing)に相談してみるのも一つの考え方だと思います。また、郡によっては、居住権に関して無料で相談に乗ってくれる団体も多く存在します。サンフランシスコ郡で、私が若いときに所属していた弁護士会の相談窓口などもあります。

 今回の質問に関して、トレンドとしては、家族が増えることで、契約書に値上げが許されると記載されていても、否定的ですので、簡単にマネージメントオフィスの言うことを聞くのではなく、手間はかかりますが、やり取りを続けることも一理あるかもしれませんね。

 今回の質問は、各郡で違った結論になりかねないので、一般論として考えました。

 ですので、少々歯切れが悪かったかもしれませんが、また質問があったら法律ノートまでおくっていただけると嬉しいです。アメリカはすっかり夏ですが、日本は梅雨で少し我慢が必要ですね。季節替わりですので、体調に注意しながらまた一週間がんばっていきましょうね。


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アメリカ暮らし。賃料の値上げ要求はできる?(2)_1163

法律ノート 第1163回 弁護士 鈴木淳司
June 2, 2019

 アメリカでは銃乱射事件が繰り返されていますが、日本では包丁を振り回す犯罪が起き、まったく関係のない人が巻き込まれているということで心が痛いです。

 元料理人で私のクライアントである経営者の方が、日本で普通に柳刃包丁を売っているのがおかしいという話をされていました。ネットで柳刃包丁をよく見てみるとたしかに凶器ですよね。

 なんとかに刃物じゃないですが、家庭ではそこまで柳刃包丁を必要とするわけではないでしょうから、簡単に買えなくするような方法論はないものでしょうかね。こういったまったく関係のない人が巻き込まれる犯罪は社会全体で対応する必要がありますからね。

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?(2)_1163

 さて前回から考えはじめた「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼びよせて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」という質問を続けて考えていきましょう。

契約書に人数制限が記載されているか確認

 前回、賃貸借契約においては、まず契約書を確認しなければならないことを考えました。そして、その契約書に、居住者の人数制限が記載されていることがあります。絶対的記載事項ではないですが、最近は詳細な記載が増えているように思います。

 まず、契約書に「何人まで」と書かれているのかどうかを確認しましょう。

 その内容に沿って、住む人が増えていればまずなんにも問題はありません。

 次に、契約書に居住者人数に関して制限的な記載があり、制限を超えた場合ですが、契約書の条項がそもそも有効かは、法律、条例に照らして考えないとなりません。

 ここで、法律に基づいて、賃借物件の人数制限ができるかどうかについては、実は目安はありますが、画一的な法律はありません。

 一方で、サンフランシスコ郡(市)のように、賃借人保護を歴史的に重んじてきた郡は、独自の条例を制定しているという現状があります。

以下、考えていきたいと思います。

カリフォルニアの居住物件法

 カリフォルニア州健康及び安全法(Health and Safety Code)17922条は、カリフォルニア統一居住物件法(California Uniform Housing Code)を取り込んで一部としています。

 もともと、この居住物件法は、連邦のモデル法として成り立っていたものですが、それを州レベルで活用したわけです。

 ですので、基本的な考え方は連邦法とカリフォルニア州法は、同じと考えられます。

 そして、居住物件法503(b)条によると、すくなくとも賃借物件は120平方フィート(約11平米)の面積がある部屋を備えてなければなりません。これが最低条件です。この最低条件を満たす賃借物件には2名の居住が相当としています。

 ここから出発して、50平方フィートごとに追加の一名居住が妥当としています。そして、キッチンを除く部屋(ベッドルームでしょう)がある場合には少なくとも追加で70平方フィート(6.5平米)の面積が必要としています。

 ただ、画一的にこの基準が適用されるのではなく、物件によっては特殊な造りもありますし、子供が小さければ親と一緒に寝起きするという状況も想定できると明記してあります。したがってあくまでも居住人数の目安にしかなりません。

州法として規定されたガイドラインを参考に

 この法律の一般的な目安を使ってカリフォルニア州の公正雇用および居住物件局(Department of Fair Employment and Housing)は、さらに一般的なガイドラインを策定しています。このガイドラインによると、ベッドルーム1つに付き2名+1名、合計3名が基準となり、1つのベッドルームが増えると2人増加していくという考え方をとっています。しかし、あくまでもこれはガイドラインであり、法律そのものではありません。

 もちろんガイドラインではありますが、一応カリフォルニア州法として規定されていますので、今回質問されている方も、契約書を見て、このガイドラインを使用しているのかどうか、確認されると良いかも知れません。

 1ベッドルームの物件であれば3名、2ベッドルームの物件であれば5名が基本となり、小さなお子さんがいれば、その人数はカウントしない、といった考え方になると思います。

 このガイドラインに規定された人数をさらに制限している場合には、大家さん側にも正当な理由はあるのかもしれませんが、郡の居住物件を管轄する行政機関に相談したり、調停を申し立てたりすることも可能になると思います。

 次回、続けて家賃の値上げを求められているという点についてさらに考えて行きたいと思います。

 アメリカではメモリアルデーが終わって、色々屋外での行事が増えてくる時期ですが、紫外線の予防をしっかりしながらまた一週間がんばっていきましょうね。


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アメリカ暮らし。賃料の値上げ要求はできる?(1)_1162

法律ノート 第1162回 弁護士 鈴木淳司
May 29, 2019
メモリアルデーの三連休、皆さんはどうお過ごしになりましたか。
私はいい加減忙しかったので気分転換のため、できるだけ仕事をせずに日光を浴びたり、外でバーベキューをしたり、酒を呑んだりしてリフレッシュしました。気分転換をすることは体にも精神にもとても大事なことだと思います。天気が若干不安定なので、ゴルフはできませんでしたが、充実した週末を送りました。どこもかしこも天気が不安定ですが、皆さんは夏の境とよく言われるメモリアルデーを楽しまれましたか。
 

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?_1162

さて、今回から新しくいただいている質問を皆さんと一緒に考えていきたいと思います。
いただいている質問は以下のような内容です。
「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼び寄せて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」
 

ベイエリアの家賃は世界一?!

今回質問されている方も然り、ベイエリアの家賃は世界一高額と言われるほど高く、ボートやキャンピングカーで生活している人達も少なくありません。お金が集まるところに仕事も集まるということでしょうが、交通渋滞もひどくなってきて、旧知の友人と話をすると、家の値段の暴騰と、交通渋滞の頭痛などが、必ず出てきます。ベイエリアも変わってしまいました。
今回質問されている方は賃貸されているようですが、賃貸についても、ベイエリアはおしなべて賃貸物件が足りないということで、かなり高騰しています。シェアをしながら住んでいる若い人達も少なくないようです。現状では、貸し手側にかなり有利な状況になっていて、「気に食わなければ出ていってください」といった風潮が普通になりつつあります。嘆かわしい状況ではあります。
さて、このような現状を踏まえて今回の質問を考えていきましょう。
 

マネージメントオフィスと大家さん

最近では大型のマンションが建って、大家さんではなくてマネージメントオフィスがなかに入っているというパターンが多くなっています。今回の質問をしている方も、直接大家さんではなく、マネージメントオフィスと話をしているようです。
基本的にマネージメントオフィスというのは、大家さんから委託を受けて物件を管理する管理者ですから、大家さんそのものではありません。そういう意味では、大家さんはフレキシブルに色々考えてくれるかもしれませんが、マネージメントオフィスはそこまで柔軟性がないというのが一般的な理解です。
そして、建物が大きくなればなるほど、規則が多く存在し、その規則に従うことを求められる傾向にあります。当たり前といえば当たり前ですが、私は個人的には大家さんの顔が見える物件が好きですし、かりに自分で住むなら大家さんに会って契約したいところです。
ちょっと話が横にそれますが、あまりに私の所属する事務所の家賃が高騰して「倍払え」などと言われたので、サンフランシスコのダウンタウンで物件を探していたときですが、たった一つの物件だけ大家さんが出てきました。他愛のないことですが、私はそのことに感動して、その物件が良いとした覚えがあります。倍額を要求してきたもとの物件も、最近アジアの大国の投資家が遠隔操作で買い取ってしまって、良さがまったくなくなってしまいました。
話を元に戻しましょう。
 

どのような賃貸借契約か

マネージメントオフィスは、ただ大家さんに雇われて管理をしているだけですので、交渉するときに一番重要になるのは、どのような契約書を締結したのか、またどのような規則がそのビルに存在するのか、を確認することです。
まず確認するのは法律ではなく、契約書です。
賃貸借契約というのは、れっきとした契約ですから、当事者の意思を確認するためには、署名をした契約書を確認することが最優先されることを理解してください。
ですので、今回質問されている方もまずは、契約書に住む人数について制限が規定されているかよく確認することが第一歩になります。
今回は、法律の話というよりも、ベイエリアの現状報告的な内容になってしまいました。
次回続けて考えていきたいと思います。
 
これからカリフォルニアも天気がよくなってきますね。せっかく夏なので楽しんでいきたいと思います。ただ、かなり暑くなるのではないかと不安もありますが、体調に注意しながらまた一週間がんばっていきましょうね。


 
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カリフォルニア州弁護士コラム「あれから20年」_1079

法律ノート 第1079回 弁護士 鈴木淳司
Oct. 17, 2017

 法律ノートを1000回以上書いているということは、それだけでも20年間書き続けているわけですが、私は何ら変わらなくても、ベイエリアはかなり変容しました。今回は皆さんからの質問にお答えするのを一回休ませていただき、サンフランシスコの街の変容について、特に日本の読者の方々に考えていただきたいと思います。

カリフォルニア州弁護士コラム「あれから20年」_1079

 数週間前に、大阪の大手法律事務所で勤務する若手弁護士と呑んでいましたが、彼いわく、日本人や日本企業の海外でのプレゼンスがかなり縮小していると意見していました。彼は、アメリカだけではなくアジア全域も目にしている様子でしたが、同様の意見を色々な人から聞いているので驚きはありませんでした。

住みにくくなったサンフランシスコ

 アジアの都市部ではあるアジアの大国が幅を効かせていて、地価や物価がかなり値上がりしているということでしたが、サンフランシスコも例外ではありません。どの著名な都市でも、もともと生活をしている地元の人達には「住みにくくなった」という話しばかりです。

 最近、サンフランシスコの中華街に慰安婦像が立ったそうです。私有地に立っているこの像の開幕は市長も同席したそうです。日本の総領事館もかなり労力をつかったことは聞いていますが、あるアジア大国が、ベイエリアに5000億円強の投資をして、さらなる投資も歓迎すると市長がスピーチしている現状では、大阪市がどのような抗議文を送っても、実際の効果は推して知るべしといった状況です。日本にいる友人のなかには、もうサンフランシスコに行きたくない、という人もいます。まあ、それは極端に感じますが、かりに歴史が政治利用されるとすれば、将来を考えたとき日本人としては憂慮するべきことかもしれません。

 サンフランシスコで私が良く飲みにいった店の日本食経営者もかなり減ってきました。日本食を食べにいっても、日本人はほぼいません。小奇麗な妙に気取った料理屋に行っても、高価な雰囲気にお金を払っているだけで、バブルの頃、80年代の日本で名だけ馳せたフランス料理屋のような感じです。真っ当な日本食を広めようとしてがんばっている日本人もいるにはいるのですが、サンフランシスコ市内は、家賃が高くて見合わないと言っています。この家賃の高騰で、どんどん馴染みのレストランがなくなっていっています。

家賃が今までの1.5倍に

 私の所属する事務所の入っているビルもアジアの大国系の投資ファンドに昨年買われました。地元に住まない人による投資が入ってくれば、コミュニティを大事にすることは考えません。どれだけ投資をしたお金を回収できるか、ということが最重要になるでしょう。資本主義の基本でしょうか。ビルのサービスもだんだん悪くなり、エレベーターさえ、すぐに来なくなってきました。

 ビルの周辺にある昼飯を食べるところも、まともなところが少なくなってきました。家賃が払えないからです。私の入っているビルも、リースの更新になったのですが、家賃が最低でも今までの1.5倍になるということです。今までの大家はかなり、長期にいる私の所属する事務所に好意的でしたが、アジア大国ファンドが入ってくれば「金、金、金」というスタンスで、取れるだけ取るという考えです。

 古いと言われればそれまでですが、私が人との関係を大事にする考えを動かせません。なので、このような大家に付き合うのをやめました。大家のために弁護士をやっているわけではありませんからね。年初に、今の場所よりも、もっと中心部に移ることにしました。15年もいた場所から移るわけです。

サンフランシスコでの20年間

 色々、新しい場所を物色したのですが、最終的に移る場所を決めたのは新しい大家さんでした。かなりの規模の事務所なので、大移動なのですが、この新しく移る場所の大家さんは、私たちが見学に行ったときにわざわざ親子で来てくれて、直接会えました。現在のサンフランシスコダウンタウンでは「レア」な出来事だと思います。その大家さんも最近の店子は、顔も見せない、と言って嘆いていました。

 街は変わっても私のスタンスは変わりませんし、長い間一緒に仕事をしている仲間やクライアントも変わりはありません。ただ、20年前と比べると色々なところで、ずいぶん窮屈な街になってきたものだ、と感じます。また、これから20年はこの街を見続けるのでしょうが、さて、どのように変わっていくのでしょうか。


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