法律ノート 第1502回 弁護士 鈴木淳司
Dec 6, 2025
師走です。
付き合いのある企業は皆忙しくしていますが、同時にホリデーシーズンでもあり、毎年様々な意味で「特別」な月であります。
私自身も12月になってから急に忙しくなり、なかなか疲弊しています。
年末になると、今までご無沙汰していた方たちとも連絡が生まれ、懐かしくなるシーズンではあります。
かなりの時を経て、私は来週、弁護士としての私を作ってくださった先生に本当に久しぶりに会う機会をいただいて少々興奮しています。
ビデオ会議も良いですが、ちゃんと時間を取って、実際に人と会う機会も大切にしていきたい、と年末になって思っています。
皆さんは、お世話になった方々に連絡したり、感謝したりする機会を大切にされていますか。
さて、今回からまた皆さんからいただいている新しい質問を考えていきたいと思います。
カリフォルニア州の不動産、相続か売却か？
いただいている質問をまとめると「アメリカのカリフォルニア州に以前、両親と共に住んでいました。父親のアメリカへの海外赴任が終わり、日本に帰国後、家族全員が日本に住んでいます。父親がアメリカに赴任している間にカリフォルニア州の田舎に土地を購入し、現在も保有しています。しかし、父親が高齢になってきたため、その土地を売却した方が子供達に迷惑がかからないのではないかと言い始めています。父親としては相続してほしいという思いと、迷惑をかけたくないという思いの両方があるようです。娘として父を助けたいのですが、どのようにするのがベストでしょうか」という内容です。
生前売却が最善策
今回の質問でお父様の抱える「相続してほしい」という思いと「迷惑をかけたくない」という配慮は、海外不動産を保有する多くのご家庭が直面する共通の課題です。結論として、将来のご家族の負担を最小限に抑えるためには、現時点での「生前売却」が最善の選択肢である可能性が高いと考えます。
以下考えていきたいと思います。
相続時のプロベート手続きの負担
まず、カリフォルニア州にある土地を「相続」した場合のご家族の負担について考えていきたいと思います。
お父様がカリフォルニア州の土地をお持ちのまま天国に旅立たれた場合、煩雑な相続手続が発生します。
リビングトラスト（生前信託）を作成すれば負担を軽減することは可能ですが、生前信託がない場合、カリフォルニア州の不動産については、原則としてカリフォルニア州裁判所におけるプロベート(Probate)手続きを経なければ、正式な所有権を相続人であるご家族に移転することができません。
このプロベートは、弁護士を通じて行われる公的な手続であり、完了するまでに通常6ヶ月から1年以上を要します。
ご家族全員が日本にお住まいであるため、現地の弁護士を探し、すべてのやり取りを英語で行い、裁判所の書類や手続きに対応する必要があり、これは時間的、精神的な負担になり得そうです。
日米両国での複雑な税務申告
さらに、プロベートを経て土地を取得した後、ご家族がその土地を売却する際には、日米両国における複雑な税務申告が必要となります。
具体的には、日本の相続税申告に加え、米国においても非居住者であっても遺産総額によっては米国遺産税(Estate Tax)の申告が必要になる可能性があります。
そして、相続後に土地を売却して現金化する際には、売却益に対して日米両国で譲渡所得税（キャピタルゲイン税）が課税されることになります。
日本で納税した外国の税金分を日本の所得税から控除する外国税額控除の手続きを取ることで二重課税は回避可能ですが、その複雑な手続自体は税務専門家へ相談しなければなりません。
保有継続による固定資産税と管理費用
また、相続手続きが長引く間も、ご家族は遠隔地にある土地の固定資産税（Property Tax）を支払い続け、土地の管理（現地エージェントへの依頼など）を継続する必要があり、これらすべてがコストとして積み重なります。
このように見ると、その土地をすぐに活用して利益を生み出す予定や、ご家族で使用する計画がない場合、相続の対象となると相当な負担となる可能性があります。
次回、続けて考えていきますが、支障がないようであれば、お父様が生きている間に、色々な処分をされてしまった方が、残されたご家族は面倒が減るかもしれません。
もう、あと20日程度で今年も終わってしまいます。
信じられないスピードで一年が過ぎていきますね。
咳をする人、熱を出す人など体調にも影響が出る季節ですが、うがいと手洗いは重要ですので気をつけながらまた一週間頑張っていきましょうね。
関連する米国法律リソース
- California Courts – Wills, Estates, and Probate(遺言・相続・遺産検認)
- IRS – Estate Tax(連邦遺産税)
- IRS – International Taxpayers(国際納税者向け情報)
- California State Board of Equalization – Property Tax(カリフォルニア州固定資産税)
免責事項
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の個別案件に対する法的助言ではありません。記載内容は執筆時点(2025年12月)の情報に基づいており、法律や規制は変更される可能性があります。
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