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家賃の滞納、直ちに損害金を支払うべき?(2)_1179

法律ノート 第1179回 弁護士 鈴木淳司 September 24, 2019 ずいぶん、秋の気配を感じるようになりました。今週は風が強くなってきましたが、季節替わりの風なのでしょう。日本の千葉でも停電が続いているそうで、またさらに強風で停電となるなど深刻な事態になっているようです。北カリフォルニアでも、この数年、風が原因となった火事で街が一つ焼けてしまうなどのかなりの被害が出ています。今年はすでに、電力会社が強風時の計画停電をすでに宣言し始めました。今年は自然災害がない平穏な秋になると良いな、と思っています。

家賃の滞納、直ちに損害金を支払うべき?(2)_1179

さて、前回から考えてきた「仕事のために、日本から来てカリフォルニア州に住んで1年が過ぎました。ネットの掲示板で見つけた個人の家の離れのようなところに住んでいます。駐車場もあり快適なのですが、大家さんから、家賃支払いが遅れたことから、25ドルを追加で払えと言われています。ちょうど、日本に出張に行っていたときに、支払いが遅れたのを咎められたのです。私も支払いが遅れた責任があるので支払い、事なきを得ましたが、アメリカ人の友人が、そのような支払いの遅滞について、損害金を払う必要はないのではないか、という話がでました。ネットで調べてもどのような権利があるのかわからないので教えて下さい」という質問を今回も続けて考えていきましょう。 前回は、家賃の支払いの遅れの問題と、支払い小切手が不渡りになってしまう問題は別物であることを考えました。今回質問されているかたの場合は、「家賃の支払いの遅れ」がある場合の25ドルではなく、小切手の不渡りの場合に25ドル払えと言われているのであれば、法律上大家さんは正当な請求をしていることになります。支払小切手の不渡りの問題は前回考えました。

住居利用の賃貸借と損害金

今回は、質問にあるように「家賃の支払いが遅滞している場合」に損害金を大家さんはとれるのか、というポイントです。 かりに、今回質問されている方が締結した契約書に「遅滞の損害金」として25ドルが記載されているのであれば、これは違法な可能性が高いのです。 あまり詳細な法律論はここでは考えませんが、まず、住居利用の賃貸借契約においては、損害額を予定することはカリフォルニアでは許されていません。 損害賠償の額を予定するというのは、一般には許されており、たとえば、債務不履行があった場合には、「○○ドルを損害額として支払う」という約束は許されます。 しかし、住居利用の賃貸借契約にはこのような額の予定は原則禁止されているので、たとえば今回質問にある25ドルを支払うという損害額の予定は、例外は以下考えますが、基本的に許されないということになります。ですので、損害額が決められているような場合には、「支払わない」ということで紛争にできることになります。

Orozco事件ー賃料遅滞の損害賠償額

2004年にカリフォルニア州最高裁判所では、Orozco事件(Orozco v. Casimiro, 121 Cal.App.4th Supp. 7)というのがあり、賃料遅滞の損害賠償額が契約書で規定されている場合、支払い義務があるのか争われました。 今回の質問に沿うと、25ドルを払う必要があるのかどうか、州民の税金を使って最高裁判所が判断したわけです。 この判決では、損害額を契約書で事前に決めておくことが許されるのは、 (1)損害額の算定が非常に困難で、 (2)損害額の算定が合理的な基準に基づく場合に限られる としました。

今回の事例に当てはめてみる

この判断をもとに今回の質問を考えてみましょう。 質問にある家賃の支払いは、金銭ですから、何日遅滞したかによって、法定利息(カリフォルニはでは、色々法律がありますが、最大で10%)が決まっているので、それで日割り計算できます。 そうすると(1)については、算定は困難ではありませんよね。 (2)については、一律に契約書で額が決められているのは合理的とは言えないとなります。 なぜなら、どのくらい遅れたのかでも金額は違ってきて、一日遅れたら25ドルというのは、高すぎる可能性があります。 したがって、細かい法律と判例ではありますが、今回質問されている方が参照されている住居用の賃貸借契約書に「家賃支払いが遅れた場合には、25ドル払う」という記載がかりにあるのであれば、これは違法となる可能性があり、この金額は支払う必要はなくなります。 一方で、「家賃支払チェックの不渡りの場合は、25ドル払う」という記載であれば有効です。 次回新しくいただいている質問を考えていきましょう。秋の季節を楽しみながらまた一週間がんばっていきましょうね。

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アメリカ暮らし。賃料の値上げ要求はできる?(3)_1164

法律ノート 第1164回 弁護士 鈴木淳司
June 10, 2019

 皇后雅子様は、流暢な英語を話されるので、外国からのゲストに対して直接、そして明るく対応されている記事を日本国外のメディアでも目にします。天皇家という長く続く制度をもっと海外にも知ってもらう良いきっかけになることでしょう。

 英語にかかわらず語学がいくつかできるメリットは、やはり友人が多くできることですが、日本の象徴であっても、海外とダイレクトに会話をされていくというのは、素晴らしいことですね。日本は梅雨のようですが、皆さん雨にも負けずがんばられていますか。

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?(3)_1164

 さて、前二回考えてきた質問です。

 「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼びよせて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」という質問を、今回も続けて考えていきましょう。

州法よりローカルルールが尊重される傾向に

 カリフォルニア州は、連邦が模範として作っている均等住居法(The Fair Housing Act)の基準を採用し、目安としています。

 以下考えますが、カリフォルニア州法はあくまでも目安であって、地方公共団体である、州内の郡が独立した規則をつくっている場合も少なくありません。

 住居に関する法律はやはり地元に密着している要素があるので、ローカルルールを尊重しようとする傾向があるからです。

 ですので、今回の法律ノートは、一般的な州の考え方になりますので、必ず、今回質問されている方も、お住まいの地域に適用される条例や法を確認する必要がある分野です。

賃借人の権利保護に手厚いサンフランシスコ市

 さて、カリフォルニア州の目安となる法律では、前回少し考えましたが、120平方フィート(11平米強)のリビング、70平方フィートのベッドルームがあれば、そこに、3人(2人ベッドルームで、1人はリビング)という考え方があります。そして、50平方フィート増す毎に1人を加えられる(または、ベッドルームが増えれば2人加えられる)ということになります。ですので、通常2ベッドルームであれば、5人までであれば問題なく増やせると考えられます。

 ただ、このカリフォルニア州の法律はあくまでも「目安」であって強制力がそのままあるわけではありません。必ず、各郡の条例を確認する必要が出てくるのです。

 たとえば、サンフランシスコ市は、賃借人の権利保護に手厚い郡です。契約書で人数制限が書かれていたとしても、人数が増えたことに対する賃料値上げを制限していますし、家族の人数が増えることによって不利益な対応をすることを禁じています。

 このように、州の法律ではなく、アパートを借りる場合には、どの郡の条例が適用されるのかは、気にしておくと良いと思います。

書面で通知、返答を求める

 今回質問されている方がどのカリフォルニア州の郡にお住まいなのか明らかではありませんが、まずは契約書を確認して、どのような人数制限が書かれているのか確認しましょう。

 そして、次に、上述したカリフォルニア州の目安に合致しているのか確認したうえで、大家さんに通知をして、値上げなしで、家族と住みたいということを書面で出しましょう。もちろん、返答を求める一文はいれておきたいところです。

 かりに、大家さんが不合理な値上げや承諾を拒否する場合には、カリフォルニア州の均等労働住居局(Department of Fair Labor and Housing)に相談してみるのも一つの考え方だと思います。また、郡によっては、居住権に関して無料で相談に乗ってくれる団体も多く存在します。サンフランシスコ郡で、私が若いときに所属していた弁護士会の相談窓口などもあります。

 今回の質問に関して、トレンドとしては、家族が増えることで、契約書に値上げが許されると記載されていても、否定的ですので、簡単にマネージメントオフィスの言うことを聞くのではなく、手間はかかりますが、やり取りを続けることも一理あるかもしれませんね。

 今回の質問は、各郡で違った結論になりかねないので、一般論として考えました。

 ですので、少々歯切れが悪かったかもしれませんが、また質問があったら法律ノートまでおくっていただけると嬉しいです。アメリカはすっかり夏ですが、日本は梅雨で少し我慢が必要ですね。季節替わりですので、体調に注意しながらまた一週間がんばっていきましょうね。


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アメリカ暮らし。賃料の値上げ要求はできる?(2)_1163

法律ノート 第1163回 弁護士 鈴木淳司
June 2, 2019

 アメリカでは銃乱射事件が繰り返されていますが、日本では包丁を振り回す犯罪が起き、まったく関係のない人が巻き込まれているということで心が痛いです。

 元料理人で私のクライアントである経営者の方が、日本で普通に柳刃包丁を売っているのがおかしいという話をされていました。ネットで柳刃包丁をよく見てみるとたしかに凶器ですよね。

 なんとかに刃物じゃないですが、家庭ではそこまで柳刃包丁を必要とするわけではないでしょうから、簡単に買えなくするような方法論はないものでしょうかね。こういったまったく関係のない人が巻き込まれる犯罪は社会全体で対応する必要がありますからね。

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?(2)_1163

 さて前回から考えはじめた「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼びよせて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」という質問を続けて考えていきましょう。

契約書に人数制限が記載されているか確認

 前回、賃貸借契約においては、まず契約書を確認しなければならないことを考えました。そして、その契約書に、居住者の人数制限が記載されていることがあります。絶対的記載事項ではないですが、最近は詳細な記載が増えているように思います。

 まず、契約書に「何人まで」と書かれているのかどうかを確認しましょう。

 その内容に沿って、住む人が増えていればまずなんにも問題はありません。

 次に、契約書に居住者人数に関して制限的な記載があり、制限を超えた場合ですが、契約書の条項がそもそも有効かは、法律、条例に照らして考えないとなりません。

 ここで、法律に基づいて、賃借物件の人数制限ができるかどうかについては、実は目安はありますが、画一的な法律はありません。

 一方で、サンフランシスコ郡(市)のように、賃借人保護を歴史的に重んじてきた郡は、独自の条例を制定しているという現状があります。

以下、考えていきたいと思います。

カリフォルニアの居住物件法

 カリフォルニア州健康及び安全法(Health and Safety Code)17922条は、カリフォルニア統一居住物件法(California Uniform Housing Code)を取り込んで一部としています。

 もともと、この居住物件法は、連邦のモデル法として成り立っていたものですが、それを州レベルで活用したわけです。

 ですので、基本的な考え方は連邦法とカリフォルニア州法は、同じと考えられます。

 そして、居住物件法503(b)条によると、すくなくとも賃借物件は120平方フィート(約11平米)の面積がある部屋を備えてなければなりません。これが最低条件です。この最低条件を満たす賃借物件には2名の居住が相当としています。

 ここから出発して、50平方フィートごとに追加の一名居住が妥当としています。そして、キッチンを除く部屋(ベッドルームでしょう)がある場合には少なくとも追加で70平方フィート(6.5平米)の面積が必要としています。

 ただ、画一的にこの基準が適用されるのではなく、物件によっては特殊な造りもありますし、子供が小さければ親と一緒に寝起きするという状況も想定できると明記してあります。したがってあくまでも居住人数の目安にしかなりません。

州法として規定されたガイドラインを参考に

 この法律の一般的な目安を使ってカリフォルニア州の公正雇用および居住物件局(Department of Fair Employment and Housing)は、さらに一般的なガイドラインを策定しています。このガイドラインによると、ベッドルーム1つに付き2名+1名、合計3名が基準となり、1つのベッドルームが増えると2人増加していくという考え方をとっています。しかし、あくまでもこれはガイドラインであり、法律そのものではありません。

 もちろんガイドラインではありますが、一応カリフォルニア州法として規定されていますので、今回質問されている方も、契約書を見て、このガイドラインを使用しているのかどうか、確認されると良いかも知れません。

 1ベッドルームの物件であれば3名、2ベッドルームの物件であれば5名が基本となり、小さなお子さんがいれば、その人数はカウントしない、といった考え方になると思います。

 このガイドラインに規定された人数をさらに制限している場合には、大家さん側にも正当な理由はあるのかもしれませんが、郡の居住物件を管轄する行政機関に相談したり、調停を申し立てたりすることも可能になると思います。

 次回、続けて家賃の値上げを求められているという点についてさらに考えて行きたいと思います。

 アメリカではメモリアルデーが終わって、色々屋外での行事が増えてくる時期ですが、紫外線の予防をしっかりしながらまた一週間がんばっていきましょうね。


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契約書の作成、アメリカでの一般的な対応は?(2)_990

法律ノート  第990回 弁護士 鈴木淳司
Jan. 20, 2016

 アメリカの宝くじはジャックポッドが数百億円にまで膨れ上がり、ちょっとしたフィーバーになっていました。私もハズレクジを買いましたが、まあ、3億分の1の当選確率らしいので、ちょっとしたお遊びみたいなものですね。私は車の運転中、いつも交通渋滞も流れるニュースチャンネルにラジオを合わせているのですが、宝くじを買った人にインタビューしているニュースはかなり微笑ましかったです。哀しいニュースよりも、ウキウキしている人たちの声は聞いていて楽しいですね。みなさんの宝くじは当たりましたか。

契約書の作成、アメリカでの一般的な対応は?(2)_990

 さて、前回から「現地法人の者です。日本の法務部から赴任してきたばかりです。現地法人では法務部というのはないので、法務担当として働いています。前任者は、様々な市販の契約作成ソフトで契約書をつくって使っていたようです。前任者に聞いたところ、法律家の目を通さなくても、今まで問題はなかった、ということでした。このようなやり方でも良いのでしょうか。また、アメリカでは一般的にどのように企業は対応しているのかを教えていただけないでしょうか」

弁護士に相談するコストを捻出できるか

 前回は契約作成プログラムで生成される契約書について考えました。基本的には、そこまでトンチンカンな変更をしなければ、一般的には「そんなに悪くはない」と思います。一般的に、このようなプログラムを主につかって契約書の作成に対応している会社も存在します。

 しかし、一方で、弁護士などの法律家に相談できる企業もあります。もちろん、弁護士などに相談ができるのであれば、そういった企業はある程度契約作成プログラムなどの雛形を使っても安心感があるでしょうが、そのように、いちいち弁護士に相談するコストも捻出できないという企業もあると思います。

 今回の質問にざっくりお答えするとして、一般的には、頻繁に弁護士に相談する企業と、たまに必要なものだけ、弁護士に相談する企業があると思います。

 会社の費用捻出などの観点から、頻繁に弁護士に相談ができない企業、たぶん今回質問をされている企業も同様でしょうが、どのように契約作成に関してリスクを減らしながら対応していけば良いのでしょうか。いくつかの注意点を考えておきましょう。

信頼できるソースからの雛形を利用し、できるだけ変更しない

 まず、雛形を利用する場合には、信頼できるソースから出されているものを利用することです。単にインターネット上に転がっているものは信頼がおけませんし、内容についても、実際の契約内容に沿っているとは限りません。あくまでも、雛形についてある程度の責任があるような団体のものを利用することが重要です。

 次に、雛形を使用する場合には、できるだけ内容を変更しないようにしてください。もともとある程度完成形で雛形としているわけですから、雛形をできるだけいじらない方が、問題が発生しづらいわけです。

 もし、内容をかなり手を加えなければならないときがあれば、その部分については専門家に相談をしたほうが良かろうと思います。とにかく、雛形をいじると、齟齬が生じやすいということを理解してください。

継続的な契約をしている相手か、初めて契約をする相手か

 第3点目ですが、契約の相手方を見て、単にプログラム作成の契約書で良いのか、法律家に相談するべきなのか、を考えた方が良いと思います。

 何度も継続的に契約をしている相手方では、同じように雛形の契約書を利用しても、さほどの問題はないと思います。また、一度法律家が目を通した、雛形的な反復継続して利用する雛形であれば、これもそこまで問題は無いと思います。

 しかし、はじめての案件で、相手方と交渉内容がかなりヒートアップするような場合、はじめての契約でさらに交渉内容が多岐に渡る場合などは、専門家の力を借りた方が良いと思います。

一回的な契約か、継続契約か

 また、第4点目ですが、契約の性質を一回的な契約(たとえば、物の売買契約ですね)と、継続契約(商品の製造・再販や、コンサルティングサービスなど)という観点から分けた場合、一回的な契約であれば、雛形でも問題は少ないと思います。なぜなら、物とお金を交換すれば、それで基本的には「終わり」だからです。

 ところが、家を借りるなどの賃貸借契約をはじめ、継続契約においては、契約期間中ずっと契約関係が持続するわけですね。そうすると、問題が生じたときに、契約書に立ち戻る可能性が大きいわけです。ですので、継続的な契約については、特に全体の金額が大きくなる場合には、専門家に簡単にでも内容を確認してもらったほうが良いと思います。

 今回質問されている方も、一回的な契約であれば、問題ないかもしれませんが、継続的な契約関係がある場合には、一応目を通して、気になったところは専門家に聞いてみるのが良いと思います。

 以上で、だいたい今回の質問にはお答えしたと思いますが、他にも気になるところがあればいつでも質問をしてくださいね。

 雨が多いですが、運転などには気をつけてまた一週間がんばっていきましょうね。


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