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アメリカ暮らし。賃料の値上げ要求はできる?(1)_1162

法律ノート 第1162回 弁護士 鈴木淳司
May 29, 2019
メモリアルデーの三連休、皆さんはどうお過ごしになりましたか。
私はいい加減忙しかったので気分転換のため、できるだけ仕事をせずに日光を浴びたり、外でバーベキューをしたり、酒を呑んだりしてリフレッシュしました。気分転換をすることは体にも精神にもとても大事なことだと思います。天気が若干不安定なので、ゴルフはできませんでしたが、充実した週末を送りました。どこもかしこも天気が不安定ですが、皆さんは夏の境とよく言われるメモリアルデーを楽しまれましたか。
 

賃貸料の値上げ要求、簡単にできる?_1162

さて、今回から新しくいただいている質問を皆さんと一緒に考えていきたいと思います。
いただいている質問は以下のような内容です。
「ベイエリアに住んでいる駐在員です。2年ほどアメリカに住んでいますが、あと2年ほどアメリカに留まることが決まっています。そこで、家族(全員で4人)もこちらに呼び寄せて一緒に住む計画を立てています。現在住んでいるマンションは、それなりに大きいので、このマンションであと二年ほど住みたいと思い、マネージメントオフィスに告げたところ、家賃を上げなくてはならなくなると言われて驚いています。言われていることがよくわからなかったのですが、同じマンションを借りているのに、簡単に家賃を上げることができるのでしょうか」
 

ベイエリアの家賃は世界一?!

今回質問されている方も然り、ベイエリアの家賃は世界一高額と言われるほど高く、ボートやキャンピングカーで生活している人達も少なくありません。お金が集まるところに仕事も集まるということでしょうが、交通渋滞もひどくなってきて、旧知の友人と話をすると、家の値段の暴騰と、交通渋滞の頭痛などが、必ず出てきます。ベイエリアも変わってしまいました。
今回質問されている方は賃貸されているようですが、賃貸についても、ベイエリアはおしなべて賃貸物件が足りないということで、かなり高騰しています。シェアをしながら住んでいる若い人達も少なくないようです。現状では、貸し手側にかなり有利な状況になっていて、「気に食わなければ出ていってください」といった風潮が普通になりつつあります。嘆かわしい状況ではあります。
さて、このような現状を踏まえて今回の質問を考えていきましょう。
 

マネージメントオフィスと大家さん

最近では大型のマンションが建って、大家さんではなくてマネージメントオフィスがなかに入っているというパターンが多くなっています。今回の質問をしている方も、直接大家さんではなく、マネージメントオフィスと話をしているようです。
基本的にマネージメントオフィスというのは、大家さんから委託を受けて物件を管理する管理者ですから、大家さんそのものではありません。そういう意味では、大家さんはフレキシブルに色々考えてくれるかもしれませんが、マネージメントオフィスはそこまで柔軟性がないというのが一般的な理解です。
そして、建物が大きくなればなるほど、規則が多く存在し、その規則に従うことを求められる傾向にあります。当たり前といえば当たり前ですが、私は個人的には大家さんの顔が見える物件が好きですし、かりに自分で住むなら大家さんに会って契約したいところです。
ちょっと話が横にそれますが、あまりに私の所属する事務所の家賃が高騰して「倍払え」などと言われたので、サンフランシスコのダウンタウンで物件を探していたときですが、たった一つの物件だけ大家さんが出てきました。他愛のないことですが、私はそのことに感動して、その物件が良いとした覚えがあります。倍額を要求してきたもとの物件も、最近アジアの大国の投資家が遠隔操作で買い取ってしまって、良さがまったくなくなってしまいました。
話を元に戻しましょう。
 

どのような賃貸借契約か

マネージメントオフィスは、ただ大家さんに雇われて管理をしているだけですので、交渉するときに一番重要になるのは、どのような契約書を締結したのか、またどのような規則がそのビルに存在するのか、を確認することです。
まず確認するのは法律ではなく、契約書です。
賃貸借契約というのは、れっきとした契約ですから、当事者の意思を確認するためには、署名をした契約書を確認することが最優先されることを理解してください。
ですので、今回質問されている方もまずは、契約書に住む人数について制限が規定されているかよく確認することが第一歩になります。
今回は、法律の話というよりも、ベイエリアの現状報告的な内容になってしまいました。
次回続けて考えていきたいと思います。
 
これからカリフォルニアも天気がよくなってきますね。せっかく夏なので楽しんでいきたいと思います。ただ、かなり暑くなるのではないかと不安もありますが、体調に注意しながらまた一週間がんばっていきましょうね。


 
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リゾート地のタイムシェア。法律的には?(2)_981

法律ノート 第981回 弁護士 鈴木淳司
June 30, 2015

 米国連邦最高裁判所が同性婚を認めました。5対4と意見が割れたのですが、とにかくまた新たな権利が認められました。各地でかなり大きなパレードや祝杯があげられ、喜ぶ人たちが溢れかえっていました。一方で、最高裁判所が政治的な判断をするべきではない、と批判する人もいます。

 確かに、5対4という僅差での判断でしたが、アメリカというのは、司法制度が社会全体にダイナミックな影響を与えるすごい国だなとつくづく思いました。だから、いろいろな批判もありますが、弁護士になりたいという若者が減らないのかもしれませんね。

リゾート地のタイムシェア。法律的には?(2)_981

 さて、前回から「あるリゾート地で、タイムシェアを購入しました。最近ではいろいろなプランが出ていて、将来的にも家族で有効に使えるかなと思い夫婦で決断しました。気に入っているリゾート地なので、ただ単にバケーションでお金を使うのであれば、資産価値もあるので良いのではないかと思っています。しかし、インターネットではいろいろネガティブな話もあり、毎年の管理費を払うときになって不安になります。法律的にはタイムシェアというのは、どのように考えれば良いのでしょうか」という質問を考えてきました。

賃貸借タイプか、所有権タイプか

 前回は、全体像を考えました。そして、資産価値についてどう考えるのか、というところで終わりましたので、そこから続けていきたいと思います。

 まず、どのような権利をタイムシェアでもらえるのかを考えなければいけません。一年に決まった日数使用ができる賃貸借のタイプなのか、52分の1を所有できるタイプなのかが重要なポイントになります。

 通常賃貸借タイプの方が安く売買されます。デベロッパーが所有権を持ち、物件を賃借するだけですので、所有者になれるわけではないからです。あくまでも、利用権ということになるわけです。賃貸借タイプの場合、譲渡することも制限されることが多いので、気をつけるべきポイントです。

 一方で、所有権をもらえるタイプのタイムシェアもあります。この場合、固定資産税などの税金を支払うなど、所有者の権利でなく義務もついてきます。

売却が難しいタイムシェア

 所有権が移転するか否かで、資産価値も違ってきますが、タイムシェアはさて売ろうと思っても、あまり人気がないのが現実です。いろいろな不動産売買のサイトなどを見ると、タイムシェアについての売買が見られると思いますが、現実問題として、購入対象物件の将来的な売買可能性を周辺物件や、土地柄などから把握されておく必要があります。

 資産というのは換金できることが重要ですので、このリサーチは必ずする必要があると思います。単に「ここはリゾートしていいなぁ」などと感情に流されてはいけません。

 それから、タイムシェアを分割で購入した場合、毎月支払う額は分割購入額だけではないかもしれません。前述のように税金の支払い、管理費、修繕費、又貸しをできなかった分の補填など、潜在的な支払いが存在します。タイムシェアを購入するとしても、かなり慎重にシュミレーションする必要があると思います。

 そして、タイムシェアを購入して、毎月支払いをちゃんとしていたが、ある時、タイムシェアを売却したいと思っても、売れない、そして、毎月の支払もできない、というシナリオに陥った場合、タイムシェアが競売にかけられてしまう可能性があります。もちろん、高くは売れずに安い金額で売られてしまい、残額債務については、まだ責任をもたざるを得ない、といった事態にもなり得ます。

購入前にコストを比較

 タイムシェア購入を考えるときに、かりに同等のホテルや家を借りた場合に、どの程度のコストがかかるのか、よく比較する必要があると思います。毎月縛られてお金を払う義務が発生するよりも、好きなときに、好きな場所を選んで、新しい物件に泊まる方が、義務感がなく、安上がりかもしれません。最近ではホテルであっても、朝食は無料というところも多いわけですし、キッチンもフル装備でついていてリーズナブルな値段のところも増えています。

 結局は好みの問題かもしれませんが、私だったらタイムシェアは買いません。できれば、世界どこでも、タイムシェアやそのネットワークに縛られずに旅行したという気持ちが強いからです。一方で、私の知り合いなどは、タイムシェアを買って、寒いときには暖かいところに行くというのをリタイア後の楽しみにしている方もいますので、人それぞれでしょうか。

クーリングオフ期間

 それから、バケーション中に盛り上がって、タイムシェアを買ってしまった、という方があとで契約を撤回したいと思うことがあります。クーリングオフ期間、つまり頭を冷やす期間ということですが、カリフォルニア州でも、タイムシェアのメッカでもありますハワイ州でも、基本的に契約に署名してから7日間となっています。また州によっても、期間に違いがありますので、気をつけてください。

 次回新しくいただいている質問を考えていきましょう。夏本番ですが、クーラーで体調を崩さないように気をつけて、また一週間がんばっていきましょうね。


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