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管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[4]





 
法律ノート 第1078回 弁護士 鈴木淳司
Oct 11, 2017
月曜日はコロンバスデーというということで、私の所属する事務所は裁判所の休みに合わせているので、休みでした。私も三連休をいただき、かなり気分転換をしました。コロンバスデーというのは微妙な日で、金融機関や司法関係はおやすみですが、ビジネスは一般的に営業しています。そういえば、コロンバスは先住民を多数殺めたという歴史認識を持つ人達が、名称を先住民の日にするべきだとデモをしていました。どこかの国も歴史認識で争っていますが、情報網が発達した現代では、戦争だけではなく、歴史認識を基礎とする意見の対立が激化していきそうですね。ベイエリアは、ナパの大火事で煙ったいですが、みなさんは秋を楽しまれていますか。
 
管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[4]
 
さて、前回も引き続き、次のような質問です。
「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。
 この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。
私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」
今回はその最終回となります。
 
仲裁の進み方ーイメージ柔軟なミニ裁判
今回は、仲裁はどのように進行していくのか考えましょう。
仲裁というのは、裁判と違って、どちらの当事者が強制的に参加させられるものではありませんお互いに同意があってはじめて成り立つ手続きであります。
今回の質問されている方は、契約書に仲裁を同意する一文が入っていることから、同意はしていると考えられるでしょう。
さて、仲裁というのは、手続き的には、ミニ裁判といった感じでしょうか。
いわゆる事実的な判断をする仲裁人というのがいます。この仲裁人も何人かいるなかから、両当事者の合意で選ばれます
元裁判官という場合もあれば、経験豊富な訴訟弁護士なども選ばれるでしょう。
ただ司法関係者である必要はまったくなく、医師や建築家もなることができます。また、一人の場合もありますし、3人の場合もあります。
基本的に、両当事者の合意があればどのようなアレンジメントも可能なのです。
仲裁人というのは、両当事者の話を聞いて、そのうえで、事実的な判断をする役割を負います。本来の裁判でいえば、陪審員や、裁判官みたいな立場です。
 
場所も選ばない
仲裁というのは、私的に合意をして行われる事実判断の場ですので、裁判所で行われるわけではなく、通常のオフィスなどで充分に対応が可能です。
 
証拠法の適用がない
また、この部分は決定的に裁判と違うのですが、証拠法の適用がありません
裁判で使われる「証拠」と呼ばれるものは、かなり複雑なプロセスを経てから、裁判に登場にします。何か情報があれば、即裁判上の「証拠」になるわけではありません。
仲裁はこの点フリースタイルですから、仲裁人の判断で、裁判で証拠にならないものも証拠にすることが可能になります
良い面と悪い面があると思いますが、フレキシブルに色々なことができるということは争いがありません。
たとえば、今回質問されている方も、わざわざ仲裁をするのにアメリカまで来るのは嫌だと思われていれば、代理人を立てて仲裁を行い、証言をビデオなど通して行う、という方法も異議がなければ可能です。ただ、直接証言するインパクトはないので実際、説得力は減殺される可能性はありますね。
 
以上で大まかですが、今回の質問を考えてみました。もし、何か疑問が読者の方にあれば、また追加で質問していただければと思います。
今年の夏は暑かったですが、今はずいぶん気持ち良い季節になりました。このまま秋が続けばいいのにな、と思います。私は風邪からすっかり回復して元気満タン状態です。みなさんも秋を楽しみながらまた一週間がんばっていきましょうね。
 




 

管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[3]





 
法律ノート 第1077回 弁護士 鈴木淳司
September 30, 2017
今、移民局を統括する国土安全保障省のトップが、政府などの飛行機を私用で使ったのではないかということがニュースになっています。本人は不正利用を否定しているようですが、一部返金するということを言っています。それで飛行機のチャーター代を返金するのかと思ったら、全額を一人分の運賃で割った金額ということで、少々せこいなぁ、と思っています。最近はよく日本でもアメリカも政治家のスキャンダルがメディアに露出していますね。政治家も大変です。
 
管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[3]
さて、前回まで考えてきた「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」という質問を続けて考えていきましょうか。
 
紛争を解決するための手続き
前回まで、今回質問のあった紛争の実体的な内容について吟味してきました。今回は手続き的にどうなるのか考えていきたいと思います。
 
契約書の仲裁条項
まず、今回質問されている方は不動産の管理契約をカリフォルニアの会社と締結されているようです。
この契約書がカギとなるのですが、通常はこのような契約書を不動産業者側が出してきたとすれば、そのなかに強制仲裁条項が入っていることが少なくありません。もちろん、あまりにも不当な仲裁の内容であれば、争うことも考えられますが、最近の契約書では調停や仲裁事項について、かなり綿密に練られた条項が入っています。また、不動産関係では、業者を束ねたり、指導する政府や団体が多くありますが、モデル契約書というのを用意していることも多く、なかなか文面はしっかりしているものも多くあります。
数回前に考えましたが、仲裁をするというのは悪いことではありません。訴訟の様にお金も時間もかからないケースが多いです。
かりに、何も仲裁条項に関して違法な内容であったり、一方当事者にかなり不当でない限り、有効となりますので、この場合仲裁の対象となる内容については、仲裁をすることで解決をはかることになろうかと思います。
そして、仲裁条項には、通常、仲裁の方法や場所についても明記があります。
かりに場所がカリフォルニア州のどこどこ、と記載されていれば、その記載に沿って仲裁が行われることになります。もちろん、今回質問されている方のように、日本からわざわざカリフォルニアに来るのは大変かもしれませんが、契約書にそのように記載して、その契約書に同意していれば、基本的には、契約書に記載された形での仲裁を行わなければなりません。
 
仲裁条項は尊重した方が無難
仲裁条項というのは、もともと訴訟を回避するために、記載される条項ですから、契約の規定を無視して、今回質問されている方のように、いきなり訴訟提起をするということはお勧めできません。たぶん、訴訟を提起した場合、相手方は仲裁を促し、その立場に裁判所も同意することになると思います。そうすると、訴訟を提起しても労力の無駄であって元の木阿弥になる可能性が大きいです。
アメリカでは、契約書にサインをしてしまったら、その内容についてあとになってから文句を言うことはなかなかできません。日本では、「契約に書いてあるけどさぁ、でも…」という場面もあるかもしれませんが、アメリカでは契約書に沿って粛々と権利を行使し、義務を負うというイメージでしょうか。
ですので、今回質問されている方も、カリフォルニアで仲裁するのは気に入らないかもしれませんが、契約に記載されている以上、やはりその内容に沿って権利を実現していくのが妥当といえると思います。
 
仲裁はどのように進んでいくか
では、仲裁とはどのような形で進行していくのでしょうか。次回ここから考えていきたいと思います。
 
私は風邪をもらったのか、少々体調が優れなかったのですが、だいぶリカバリーしてきました。これから寒くなると、風邪が流行するので、みなさんも体調には気をつけてくださいね。
また、一週間、楽しいことを秋の中に見つけながらがんばっていきましょうね。




 


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管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[2]





 
法律ノート 第1076回 弁護士 鈴木淳司
September 23, 2017
こないだうどんを食べていてふと気になって調べてみたのですが、なぜ七味唐辛子は「七味」なのでしょうか。もともと薬であったとか、単なる商品名だとか、諸説あるのですが、7種類の材料入っていなくても、七味唐辛子として成立するそうです。そういえば、その昔、なぜゴレンジャーはなぜ5人いないと効果的に戦えないのか不思議でしようがなかったのですが、同じようなもやもや感が大人になって蘇りました。
管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[2]
 
さて、前回考え始めた質問を、次のようなものです。
「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」
 
支出の正当性はそもそも不透明
さて、前回少々お話した、業者が行った支出管理が不透明であるという主張について、どのように考えるべきなのでしょうか。
そもそも、建築関係のコストや人件費というのは、かなり幅があり、どこまでが正当でどこからが不当なのか、線引きはかなり難しい面があります。
私もかなり多くの建築関係の事案を見てきましたが、(1)架空請求や水増し請求、それに(2)契約に明らかに反した支出については、不当と言いやすいと思います。
一方で、単に「高い」と感じるだけでは不当とはいえないであろうと思います。(1)についても、事実的にそれなりに証拠を揃えないと主張できません。(2)については、修繕が契約に明記はないが、「必要であった」と主張されると、必要な修繕ということになってしまいます。
 
訴訟も泥沼化する可能性
したがって、法律の問題というよりも、かなり事実的な内容が問われるので、その筋の専門家などの意見を聞かなければならず、訴訟になるとかなり帰趨がわかりにくい割には、労力がかかるパターンの事件になりそうです。
訴訟が泥沼化するよりは、後述する調停や仲裁のような代替的紛争解決手段の方が妥当かもしれません。
 
不当と違法の違い
ところで、これまで読んでいただくとわかると思いますが、「不当」という言葉を使ってきました。「不法」と「違法」といった法律用語とは若干ニュアンスを異にするので、ご注意いただきたいところです。一般的には、不当だから=悪い=損害賠償を受けられるのだ、というように考えられたりもするのですが、実際には、このように単純ではありません。
例を使って考えましょう。
たとえば、誰かを騙してお金を自分の銀行口座に振り込ませ、それを使ってしまッタトしましょう。これは、「詐欺」という積極的な悪い行為をしているのですから、その行為は違法であって、違法なことをすれば、損害賠償をしなければならないという法律の仕組みになっているのは、理解するのが簡単です。
では、一方で、あまり自分の口座の残金を気にせずに口座のお金を使っていたら、予期せず誤振込があって、そのお金も使ってしまった、という事例はどうでしょうか。
この人は、積極的に悪いことをして、自分の口座にお金を振り込ませているわけではありませんし、残高を気にせずに遣ってしまった、ということであれば、誤振込金を故意に使ってしまおうという気持ちもなさそうです。
ただ、間違って、何も理由がなくお金を受け取っているわけですから、それは正当な持ち主に返さなければなりません。「不当」すなわち、理由なくお金は受け取っていますが、「違法」だ、「君が悪いことをしたんだ」とは言い切れないわけです。
 
管理会社は「不当」と主張するのは難しい
今回考えている事例において、ここまで考えたように、当、不当について主張しあうことは、かなりの事実的な問題を含んでいるので、簡単に答えがでるわけではありません。
加えて、業者が「悪いことをしたのだ」と主張するのは、さらに大変で、事実を積み重ねて主張をレベルアップしなければならなくなりそうです。
 
仲裁という解決方法
さて、業者の支出が不当かどうかを判断するのに、今回質問されている方は、仲裁をしなければならないのでしょうか。次回は、仲裁とはどのようなものか、また、仲裁をカリフォルニアでしなければならないのかを考えていきましょう。
 
もう、秋分の日ですか。あれだけ暑い夏を体験すると、なんだか寒くなっていくのが信じられませんが、皆さん、ぜひ体調管理に気をつけてまた一週間がんばっていきましょうね。




 


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管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[1]





 
法律ノート 第1075回 弁護士 鈴木淳司
September 16, 2017
しかし、ニュースの速報でまた北朝鮮がミサイルを発射したと流れていますが、核実験も同時に進めているわけで、かなり深刻なレベルの緊張状態になっています。かなりの干ばつで北朝鮮の国民は飢えに苦しんでいるのに、国の指導者は一体何をやっていて、何に怒っているのか掴みどころがありません。現状を見るとはっきり言って「戦争」という言葉が現実味を帯びるような危険に日本は晒されていると思うのですが。私は北朝鮮の国民が可哀想でなりません。
 
管理会社の不明瞭会計、仲裁か訴訟か[1]
 
さて、今回から新しくいただいている質問を考えていきましょう。
いただいている質問をまとめると、次のような内容になります。
「私は投資用の物件をカリフォルニアに持っている日本在住の者です。この物件について、ある不動産管理会社に管理を任せているのですが、かなり管理がずさんで、収支、とくに支出に不明瞭な点があります。何度尋ねても納得する回答がありません。訴訟も辞さないことを伝えたところ、管理契約によって、訴訟ではなく仲裁(Arbitration)で紛争は解決しなければならないので、必要であれば、仲裁をカリフォルニアで行うことにしたいという返答が来ています。私としては、日本に住んでいるのでわざわざ仲裁を行うために、アメリカに出向くことも避けたいですが、一方で訴訟にしてすべてを明らかにしていきたいという気持ちもあります。このようなケースでは、そもそも仲裁をしなければならないのでしょうか。」
質問が多岐に渡っていて、かなり具体的な内容が書かれていました。法律ノートはあくまでも一般的な法の考え方を提供する場所ですので、具体的な相談は、個別に専門の方にされてくださいね。ここでは、いただいた質問に関して、上記の内容に絞って考えていきたいとおもいます。
 
外国在住のまま不動産管理を委託
さて、今回質問をされている方のように、現在はカリフォルニア州にはお住まいではなく、外国から、不動産の管理を遠隔で行うような場合、今回のケースのように管理会社と揉めるケースは少なくありません
特に不動産は、常時メンテナンスするための経費がかかりますので、家賃収入があっても、同時に出費が多くなることもよく聞く話です。場合によっては、修理修繕のために、お金を持ち出す必要性も出てきます。
今回質問されている方も、かなりの修理修繕費がかかっていることが気になり、色々質問を始めたようですが、納得するには至っていないようです。
 
管理契約の内容は?
まず、今回のような相談事例の場合、最初に確認しなければならないのが、管理契約がどのように規律されているかということです。
通常は「契約書」が存在しますので、具体的に法律家に相談される場合には、最初に契約書を用意することが必要になります。もちろん、友人に管理を頼んでいるような場合には口約束もあるでしょうが、管理会社と契約をしているのであれば、ほぼ契約書が存在するでしょう。
この契約書が基本的な契約関係を規律していますので、どのような内容になっているのか確認していく必要があります。
 
管理契約の内容を確認
管理契約は様々な契約形態が考えられますが、(1)管理の内容、および(2)管理することに対する対価については確実に規定があるはずです。
管理の内容も多岐にわたると思いますが、そのなかで、定期的に収支報告をするということも通常盛り込まれていると思います。4半期に一度とか、毎月といった周期で、収支報告を出す、といった条項になるでしょうか。まずは、この収支報告が内容として充分かどうかは確認する必要があると思います。
特に支出については曖昧だと思った場合、さらに管理会社が説明を求められることも少なくありません。業者の選定などに疑問が発生する場合もあるでしょう。
かりに、支出に関して、疑問が発生し解決できない場合には、他の管理会社の意見をもらうなど、第三者の意見を得てみる必要があると思います。
 
管理会社を変更する、という選択
そのうえで、信用できないと判断すれば、他の管理会社に変更することも視野に入れれば良いと思います。
不動産の管理というのは、時間的に継続して信用していかなければいけない関係です。一度信頼関係が崩れてしまうと、「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」というような、不信感が増大してしまうパターンを多く見てきました。
早めに、できるだけ支出に関して情報を集め、第三者の意見を聞いたうえで、決断をするのが上手なやり方だと思います。ただ、支出について、不当かどうかを判断するのは、なかなか大変な問題であります。
ここから次回考えていきたいと思います。
 
先日バーベキューで、ナスやしいたけを食べました。まだ暑い日が続きますが、ところどころで、秋の味覚を探しながらまた一週間がんばっていきましょうね。




 


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