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事務所移転とサブリース契約[3]_1008

法律ノート 第1008回 弁護士 鈴木淳司
May 23, 2016
 
お食事中の方には申し訳ないのですが、最近アメリカでは、洋式便所でも和式便所のように膝が上がった状態で用を足すための足置き台が流行っているようで
す。洋式便所でも、和式便所に近い姿勢にしようというものです。どうも、それを使ったほうが腸以下の問題が少なくなるという研究がされているのです。現在なくなりつつある和式便所ですが、実は人体には理想的だったのかもしれませんね。
 
事務所移転とサブリース契約[3]_1008
 
さて、前回の続きで「できれば数ヶ月中に、現在のオフィスから新しいオフィスに移ろうと思い、値段的にリーズナブルなサブリースを探しています。サブリース契約を結ぶ場合に気をつけた方が良い点を教えて下さい」という質問を続けて考えていきましょう。
今回は具体的に気をつける点を挙げていきます。
 
サブリース期間を確認する
 
前回までで、「サブリース」の位置づけについて理解していただいたと思います。
そこで次に、サブリースの期間について、よく確認する必要があります。
通常、もともとのリースよりも短く、場合によっては1年しか残っていないという場合も考えられます。その一年間だけサブリースした場合には、その後さらにリースできるのかどうかは、まったくわかりません。もともとのリースの内容にもよりますし、もともとの賃貸人の意向にもよるわけです。
したがって、サブリースをした場合、その後の更新などについての予測をしておかないと、短期間でまた引っ越しをするということになりかねません。もちろん、ビジネスがかなりのスピードで大きくなっている場合には、逆に渡りに船かもしれません。
 
 
サブリースの金額を確認する
 
次にサブリースの金額について確認する必要があります。元リースとくらべて高額なのか安いのか、ということがチェックポイントになります。
これは経済の状況に大きく左右されますが、不動産業者に入って貰えれば、その周辺の物件に関する情報もあるでしょうから、できるだけ交渉をするべき部分だと思います。
下り坂の経済状況であれば、もともとリースしている賃借人ははやく家賃を払わなくて良いようにしたいと思っているわけで、できるだけコストを減らしたいと考えたりしているわけです。
 
 
賃料の支払先は誰か
 
第3点目ですが、家賃の支払に関して、誰に支払うことになるのか、よく確認したうえで、できればもともとの大家さんに支払うようにした方が良いです。
通常、大家さんも家賃の支払については直接の支払を求めるので問題はありません。
しかし、場合によっては転貸人に一旦支払、転貸人がもともとの大家さんに支払うというアレンジメントも考えられます。
このアレンジメントは自分が支払をしても、転貸人が支払をしない場合には、大家さんから立退裁判を提起される可能性があり、不意の不利益を被りかねません
ですので、家賃はできるだけ直接もともとの大家さんに支払うということでアレンジをしたほうが良いと思います。
 
 
保険金額は適切か
 
第4点目ですが、保険については気をつけて考えなければいけません。
通常商業用物件の賃貸は、保険を求められます。色々な種類の保険があり、契約書によっても違いますが、賃貸物件で、事故が起こった場合、火災などが起こった場合などをカバーする保険が必要になります。
もし可能であれば、もともとの契約書に記載されている金額よりも若干高い金額をカバーする保険に加入することがよいかもしれません。
かりに、何か災害等が発生した場合、もともとの大家と転貸人が両方「敵」となる場合があり、保険額に余裕がある方が安心なわけです。
 
付随契約にも注意する
 
第5点目ですが、転貸時に、もともとのリースに付随する契約も確認しておくべきです。
たとえば、駐車代金が別になっている場合もありますし、ごみ処理やクリーニングなどの代金なども別に収めるような形になっているかもしれません。何がサブリースに含まれ、何が含まれていないかをまず確定し、どのような追加の費用がかかるのか、どのような権利をもらえるのか、サブリースをサインする前に確認しなければなりません。
 
 
賃貸借契約以外に賃貸物件に付随する規則
 
第6点目ですが、賃借する場所によっては、様々な規則が定められている場合があります。
これらの規則というのは、転借人と転貸人の間だけで有効となるわけではなく、あくまでも賃借場所の使用をする場合に付随してきます。
したがって、転貸人の言うことをそのまま信用するべきではなく、賃借場所に問い合わせ、最新の規則を手に入れて内容を確認しておく必要があります。
 
 
以上が、具体的にサブリースで気をつけるべきポイントではありますが、他にも契約書を見ればたくさんポイントがあると思います。
また、質問がある方は、ぜひ法律ノートまで質問をいただければと思います。
 
ベイエリアは夏のように暑かったり、涼しくなったり、天気の変化が著しいようですが、体調に気をつけてまた一週間がんばっていきましょうね。

事務所移転とサブリース契約[2]_1007

法律ノート 第1007回 弁護士 鈴木淳司
May 17, 2016




 
ベイエリアのバスケットボールチームがかなり強くて、西海岸のプレーオフまでまた勝ちあがりました。全米チャンピオンを狙えるポジションにいます。MVP選手も輩出し乗っていますね。しかし、今注目されているチームなので、ここぞ、とばかりにチケットの値段も信じられないくらい高騰し、生の試合でなく単なる大画面観戦にもお金を取るなど、拝金的になってきているのは、長期的なファンにとってはかなり複雑な気持ちになります。それでももちろん勝ってもらいたいのですが。みなさんはバスケの試合を観戦されていますか。
 
事務所移転とサブリース契約[2]_1007
さて前回から考えてきた「できれば数ヶ月中に、現在のオフィスから新しいオフィスに移ろうと思い、値段的にリーズナブルなサブリースを探しています。サブリース契約を結ぶ場合に気をつけた方が良い点を教えて下さい」と言う質問を今回も続けて考えていきましょう。
前回はサブリースといっても実際にはいくつかの種類があるということを考えました。今回は、実際に気をつけなければいけない点を考えていきましょう。
 
サブリースのタイプは大きく
前回、サブリースというのは今までの店子(テナント)が契約関係から外れて、新たに大家さんと契約関係を結ぶ場合もあると言うことを考えました。厳密に言うとこのように古い契約関係から離脱して新たに契約を結ぶのは単なるリースなのですが、以前の店子も責任を負わせるような形には新しい契約も単なるリースと呼ばず、サブリースと呼んだりします。
しかし一般的なサブリースというのは、もともとの契約関係がそのまま残っていてその物件を又貸しするという場合を指します。
 
サブリースが必要とされる背景
サブリースをするための前提となる要素がいくつかあります。
リースというのは一般的に契約期間が決まっています。
商業物件であれば、短いものであれば2,3年、長いものであれば10年などというものもあります。市場の温度、対象貸借物件の新旧、ビジネスの種類、そして当事者の力関係など、色々なファクターをもって期間は決まっていきます。
いったんリースをした場合、合意解除しないかぎり、そのリース契約期間内の家賃支払は義務として存在します。
リースというのは月にいくら支払うという契約であることは稀で、契約期間に月々の支払を乗じたものが支払額になります。月にいくら支払えるかどうかなのではなく、リース期間満額を支払えるかどうか、という視点になります。
そして、契約期間中に様々なビジネスを取り巻く状況の変遷が発生します。
端的に言えば、当該リース物件を使った事業がうまくいくかいかないか、ということです。うまくいく場合は、たとえば場所が手狭になる場合でしょうか。
うまくいっていない場合というのは家賃を支払うだけの収入が足りず収支がバランスできない、という場合になりましょうか。このような場合には、リース期間内にリースから抜けたいというインセンティブが働くわけです。このようなファクターを前提にして、大家と店子がサブリースの可否および内容について協議をするわけです。
 
サブリース契約の前提はもとのリース契約
協議をするためには、基本的にはもともとのリース契約の条項が基礎となります。
アメリカの商業物件に関するリースは、かなり詳しくサブリースの交渉や設定に関する条項が記載されていますので、転貸することは予定されていることになります。
そして、通常サブリースをするには、
 (1)大家の承諾が必要になること、
 (2)リースに記載されている内容がそのままサブリースにも引き継がれること、
 (3)もともとのリースをした当事者の義務も残存すること、
 (4)サブリースで賃借人に利益が生じる場合には、賃貸人もその利益の一部を受け取ること、
などが規定されています。
 
まずはもとの契約を吟味する
このように、もともとのリースの内容によってサブリースが決まるわけですから、サブリースをしようとおもった場合には、物件そのものを見ることももちろん重要ですが、ケースバイケースですが守秘義務契約を結ぶことを前提として、もともとのリース契約の内容を吟味することを最初にしたほうが良いということになります。
サブリースは、ほとんどの場合、元リースの範囲内のみで締結可能ということを理解してください。
 
次回続けていきたいと思います。
まだベイエリアは朝晩が寒くなる日もあり、咳をしている方々も多くみかけま
す。体調管理をしながら、また一週間天気を楽しんでいきましょうね。




 

事務所移転とサブリース契約[1]_1006

法律ノート 第1006回 弁護士 鈴木淳司
May 10, 2016




 
日本の憲法学者が、安保問題で現政府の考え方に不満があり、あらたな政党を立ち上げるそうです。各人、安保、ひいては憲法に関して意見を持つことは自由ですし、色々な意見がぶつかってこそ民主主義だと思います。しかし、この新しい政党の名前が「国民怒りの声」というのはどうなのだろうと思ってしまいます。怒ったら何事も負けだと思うのですが。
色々な政党の名前がでてきていますが、負の感情に直結する政党名というのは、違和感があります。どこかの復讐映画みたいな名前でちょっとがっかりです。
 
事務所移転とサブリース契約
 
さて、今回から新しくいただいている質問について考えていきたいと思います。
いただいている質問をまとめると「できれば数ヶ月中に、現在のオフィスから新しいオフィスに移ろうと思い、値段的にリーズナブルなサブリースを探しています。サブリース契約を結ぶ場合に気をつけた方が良い点を教えて下さい」というものです。
 
増加傾向のサブリース規約
特に去年の後半から今年にかけて、商業物件のサブリースが増えてきたように思います。
ベイエリアの商業物件を含めた物件の値上がりは全米一だったと思いますが、それが一服し、ビジネスの種類によっては今年に入って勢いに陰りが見え始めているようです。
コスト削減をするのに一番手っ取り早いのは、借りているスペースを又貸しすることが一案ですので、多くの企業がサブリースをはじめているという状況にあります。
このような背景があるので、商業物件について、家賃が高いオフィスから、リーズナブルなサブリースの物件に変えていこうという動きがあることも理解できますし、今回質問されている方も、そうした波に乗ろうと考えられているのでしょう。
 
サブリース、パターンは2つ
さて、サブリースをするにあたって、大きく分けて2つのパターンがあります。
一つは、本来のサブリースという意味で使われるものです。
大家がいて、賃 借人がいて、この賃借人が転貸人になって、転借人が存在するというパターンです。
このパターンですと、通常少なくとも3組の当事者が登場するわけです。大家さんとしては、家賃を払うべき賃借人をそのまま塩漬けにして責任は負わせ、さらに転借人にも家賃支払の責任を負わせるということにしておけば、不払の確率が減るわけです。
債務不履行があった場合の責任を複数の当事者に負わせられれば、下手な鉄砲も数打ちゃ当たるというわけです。
 
もう一つのパターンは、大家さんから賃借している当事者が抜けて、大家さんと直接新たに契約を締結するというものです。これは厳密にいうとサブリースとはいえません。
親ガメ、子ガ メそして、孫ガメの関係にあるのではなく、子ガメが抜けて直接親ガメと孫ガメ が契約を結ぶのですから、リースそのものになるのです。しかし、一般的には、 子ガメもある程度の責任を負っていることが多いので、サブリースにひっくるめて表現されることが多いのでしょう。
ここで、子ガメの責任とは、契約期間よりも早期に賃貸借契約を解除することの条件として、残余期間の家賃を保証し、新たな賃借人を探す、といったアレンジメントがよくあります。また、マーケットが冷えてきている場合など、早期の賃貸借解除を認めてもらうかわりに、あとから入る新たな賃借人の家賃の一部を前払うなどという場合も考えられます。
 
実際の契約に即して信頼できる業者を選定
 
このように、一般的に「サブリース」といっても、色々な形が存在する訳で、 実際の賃貸借契約や転貸借契約を見てみないとなんともいえません。
ですが、まずは以上のように、どのように当事者の関係が設定されているのかを確認する必要があると思います。
なお、サブリースに基づいて物件を借りたいと思っている場合には、できるだけ信用のおける不動産業者に頼んだほうが無難です。
なぜかという と、サブリースは少なくとも登場人物が3当事者いるわけで、2当事者にエージェントがついていて、自分だけ丸腰というのはかなり不利になる場合も有り得ます。
単なる賃貸借契約よりも、関係が複雑になるので、「サブ」といっても、 内容に注意する必要があります。
 
具体的に注意する点は次回続けて考えていきま しょう。
 
 
私も少々寄付しましたが、熊本の方々が少しでも元気になるように、皆さんも 一緒に祈ってくださいね。